売却代金に含まれるものとは？
任意売却の債権者への配当交渉に関しては、不動産（自宅など）の価格と実際にいくら配当されるかがとても重要です。
また、その配分の中には仲介手数料などの費用も含まれるため、売却価格から必要経費として費用が控除され、その残りが債権者への配当金となります。
まずは、どんな費用が売却価格から控除されるのか整理してみます。
売主（不動産所有者）が任意売却をするにあたって依頼した業者へ支払う手数料のこと
これは宅建業法の規定に基づいて、売却価格が
- ２００万までは５％＋消費税
- ４００万までは４％＋消費税
- ４００万以上は３％＋６万＋消費税
というように、売却価格によって計算が変わってきます。
抵当権の抹消手続きは司法書士にお願いするので、司法書士に対して支払う費用のこと。
抵当権者の数によって変わりますが、約５～１０万円程度になります。
抵当権抹消承諾料とか解除料と言えば少し分かりやすいかもしれませんが、抵当権者が１人（社）ではない場合、後順位（第２順位以降）の抵当権者に支払う配当金のこと。
債権者にとってみれば、競売になると後順位の抵当権者は本来ある債権（貸金）を１円も回収できない場合がありますが、任意売却の場合には本来ある債権よりもかなり低く少なくなりますが、少しでも回収できるというメリットとなります。
つまり、競売によって抵当権をただで手放す事を考えるよりも、小額でも配当計画がきちんとしていれば任意売却に応じてくれるのが一般的です。
なお、任意売却の後順位の配当金については、住宅金融支援機構の基準が暗黙のルールとなっており、
- 第２順位が３０万円または残元金の１割のいずれかの低い額
- 第３順位は２０万円または残元金の１割のいずれかの低い額
- 第４順位以下は１０万円または残元金の１割のいずれかの低い額
となっています。
これらを滞納していた場合、決済日の前日までの分はマンションを売却するにあたり原則として支払わなければいけないお金となるので、売却価格から差し引かれます。
なお、過去５年分のみとなっています。
売主が引っ越しする際に必要な費用のことで、交渉次第で確保できる場合があります。
しかし、必ずしも優先的な費用とはなっていないので、業者の交渉力や売却価格によっては捻出できない場合もあります。
租税公課とは住民税や社会保険料、法人税、事業税（事業税外形標準課税部分を除く。）、消費税以外の公的機関に支払うべきものを租税公課といい、更には公的な課金、罰金、過料等の課金なども含まれます。
滞納している税金がある場合、抵当権と滞納税金のどちらに優先権があるのかについてですが、租税公課の法定納期限と抵当権設定登記日を比べて早い方が優先されます。
つまり、抵当権設定登記日よりも前に税金を滞納していたら税金が優先となり全額が配分されることになり、逆なら抵当権が優先ということになります。
なお、抵当権が優先される場合には、租税公課の配当額は１０万円または固定資産税の１年分のいずれかの低い額というのが住宅金融支援機構の基準であり、これが暗黙のルールとなっています。
（抵当権については国税徴収法第16条、地方税法第14条の10、仮登記担保権については国税徴収法第23条、地方税法第14条の17）
実際の配分事例
ここまでに挙げたものが売却価格に関する控除費用となりますが、実際に上の基準に基づいて作成された配当例を紹介しますので参考にして下さい。
（例１）任意売却価格２３８０万円
・配当内容
①第１順位抵当権者（保障会社（もとは銀行））
２２００万円＝任意売却価格－（②～⑥の合計）
②第２順位抵当権者 （消費者金融）
３０万円＝基準によって残元金の１割よりも３０万円が低い額となったため
③管理費・修繕費の滞納分 １０万円
④抵当権抹消費用（司法書士手数料） １０万円
⑤仲介手数料（業者手数料） ８０万＝２３８０万×３％＋６万＋消費税
⑥引っ越し費用 ５０万＝業者の交渉力次第
（例２）任意売却価格２０００万円
・配当内容
①第１順位抵当権者（保障会社（もとは銀行））
１８４０万円＝任意売却価格－（②～⑥の合計）
②第２順位抵当権者 （消費者金融）
３０万円＝基準によって残元金の１割よりも３０万円が低い額となったため
③第３順位抵当権者 （消費者金融）
２０万円＝基準によって残元金の１割よりも２０万円が低い額となったため
④抵当権抹消費用（司法書士手数料） ４万円
⑤仲介手数料（業者手数料） ６６万＝２０００万×３％＋６万＋消費税
⑥租税公課 １０万円＝１０万円または固定資産税の１年分のいずれかの低い額
⑦引っ越し費用 ３０万＝業者の交渉力次第
