敷金は本当は返してもらえる?賃貸の補修費用について間違った常識とは

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アパートやマンション賃貸では、敷金が必要です。

また、その金額は、家賃の2か月分程度というのが相場となっています。

原状回復による敷金トラブル 

さて、この敷金ですが、賃貸の際には必要なお金となるという事は多くの方がご存知だと思います。

しかし、実際にどのような場合に利用されるものなのか?についてはどうでしょうか?

「退去の際のハウスクリーニングや汚れた壁紙や障子などを取り換えるために使われるお金…」


多くの方は、このような認識なのではないでしょうか?

 

また、逆に汚さないように気を付けて使用していた場合には、「これくらいの汚れなら敷金は退去の際には戻ってくる」と判断する方が多いのではないかと思います。

 

では、実際のところ、敷金とはどのようなお金なのでしょうか?

 

実は、民法には敷金に関する規定はないのです…。

けれど、賃貸人は当然のように敷金を補修費用として利用しています。

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どんな根拠があって?

ここでポイントとなるのが「原状回復義務」です。

賃貸する際に取り交わす「建物賃貸借契約書」はご存知かと思います。

 

そこには賃貸借契約が終了した場合には、賃借物件を原状に回復して賃貸人に返還する義務がある」などのように記載されています。

 

そして、この原状回復義務の項目に基づいて、賃貸人は賃借人に対して賃貸マンションなどの退去時の際に補修費用を請求し、敷金という預け金が利用されるわけです。

しかし、補修費用のどこまでを賃借人が負担するべきか?という問題から、敷金を巡るトラブルが発生しているのです。

 

「破損した個所もなく、退去の際には返金されると思っていたのに全く返ってこなかった…」

「原状回復義務があると言われたが、敷金が戻るどころか、更に請求された!」

 

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このような事、ひょっとすると皆さんも一度くらいは経験したことがあるのでは?

「敷金が返ってこない」「それ以上の金額を請求された」という、敷金に関するトラブルは多く発生しているのです。

 

このため、敷金に関しての規定が民法にはない、という状況をどうにかするべきだとされていたのです。

賃借人が退去の際に負担すべき費用とは?

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先ほども出てきた原状回復義務ですが、そもそも現状回復とはどの程度のものなのか?

 

もっと言えば、借りている人はどこまでを直せばいいのか? 

 

この具体的な範囲については、これまでは最高裁が出した判例と国土交通省が制定したガイドラインが基準とされていました。

・H17.12.16 最高裁判決 賃貸物件については、通常使用で生じる劣化や消耗などによる価値の減少は当然に予定されている。

修繕費等の必要経費分は賃料の中に含まれているものであり、通常の範囲で使用した場合に生じる損耗については、賃借人の負担にするのは重過ぎる。

つまり、それらの範囲の補修をする場合、

その費用は原状回復義務としての費用には含まれず、敷金から使用するべきではない!とされています。

しかし、この判例やガイドラインを守らずとも罰則が科せられるわけでもなく、守る義務があるわけでもない! そのため、トラブルの抑止力とはなっていないのが現状です。

こういったことも背景となり、民法改正の一つとして敷金についての規定が明確化されようとしているのです。

どのような改正がされようとしているのか?

まず、敷金とはどういうものかという点について、敷金の定義が明確にされます。

そのうえで、敷金は、賃貸借が終了する際には、「金銭債務を控除した残額は返還するもの」としています。

すなわち、通常の使用、経年変化の範囲の損傷等であれば、その補修費用は賃貸人の負担とするという最高裁の判例で示された内容が規定されることとなります。

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