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実際にはどういうふうに進んでいくの?

まず実際に滞納が始まるとどうなるかを説明します。

 

滞納から1〜2ヵ月

 

滞納がスタートして1〜2ヵ月が経つと、金融機関から支払いの催告(督促)の書面が届きます。

 

滞納から3ヵ月

 

3ヵ月の住宅を購入する際の借り入れの滞納により、期限の利益の喪失という内容の書面及び最終通告が届きます。

 

因みに、期限の利益の喪失とは?
どういう事でしょうか?

 

これは簡単に言うと、一度では払えない住宅購入にかかったお金を分割払いで払う契約はしたものの、月々の返済ができないのであれば、分割での契約を無効にして残りの借り入れを一気に全部支払ってくださいという意味です。

 

更に、残りの全部を一気に支払えないようなら、住宅の購入にあたりお金を借した時に付けた抵当権を実行して、あなたの住宅を売却して残りのの返済に充てます、という事になります。

 

つまり、期限の利益の喪失という内容の書面が届いたら「あなたの意向に関係なく住宅を取られて売却されるのが嫌なら、今すぐ残りの住宅を購入する際の借り入れを全部返して」と言ってるのと同様の趣旨になります。

 

滞納から4〜6ヵ月

 

4〜6ヵ月の滞納となると、保障会社への代位弁済が行われます。

 

この場合の代位弁済について簡単に説明すると、例えばあなたがA銀行で借り入れを組んでいて返済ができない状態となると、A銀行はこの代位弁済を使ってB保障会社があなたの代わりにA銀行に返済をするという事です。

 

つまりこれまでの返済相手はA銀行でしたが、B保障会社が肩代わりしたことになるので、あなたの債権者(返済相手)はB保障会社になります。
新たな債権者となったB保障会社は、あなたに対して金銭の支払いを請求したり、抵当権等の担保権を実行することができるようになります

 

滞納から5〜7か月後

 

代位弁済後、なお返済がされない場合には、任意売却の提案がされます。

 

滞納から6〜8か月後

 

債権者による任意売却の提案を受け入れなければ、競売(法的手続き)の申立てとなります。

 

これが滞納が始まった時点で考えられる流れとなりますが、任意売却を決断した場合について、業者に依頼してからの流れを説明します。

 

ここでひとつお願いしたいアドバイスがありますが、間違っても自分で任意売却しようなんて思わないで下さい。

 

 

通常の売却ならある程度の不動産知識で可能なのかもしれませんが、任意売却に関しては法律のことや金融知識など、さまざまな分野の知識が必要となります。

 

ですから、任意売却を専門に扱っている不動産の専門家でないと、家がなかなか売れないとか様々なトラブルが起きてしまう可能性があります。

 

【一覧はこちら】任意売却のことなら専門家へ

任意売却業者が決まってからの流れ

さて、話を戻しますが、業者が決まってからの流れですが、

 

業者との間で専任媒介契約をします。

簡単に言うとあなたの代理人契約のようなものです。
なお、この契約後の作業については業者が全て行うことになりますので、あなたの出番はなくなります。

業者はあなたの専任(代理人)になった旨を債権者に伝えます。
住宅(不動産)の売却価格決定及び配当交渉と販売
販売開始

売りに出されたわけですから、購入希望者がいれば物件を見に来ます。
購入希望者が現れた場合、購入申し込みをしてもらいます。

 

売出価格は市場価格を参考にして業者が提案しますが、売り主のあなたと抵当権者(金融機関・ローン会社など)との間で売却価格の折り合いをはかり、決定すればその価格をもとに業者が配当計画書を作成して債権者(抵当権者)との交渉になります。
因みに、この売却価格の中には業者が受け取る仲介手数料も含まれます

売買契約締結

抵当権者(債権者)からの配当計画書の了承が取れると、購入希望者との売買契約を締結します。
あなたが住宅に住んでいる場合、この時に引き払う日(引っ越し日)を決めることになりますので、引っ越し先の確保や準備を進めていきます。

決済と抵当権抹消

購入された方との間で金銭の授受や書類の手続きを行います。
また、不動産を売却してもなお借り入れが残っている場合については、債権者と今後の支払い方法について交渉する必要があります。

 

こういった流れになりますが、業者に依頼した後については殆どが業者が手続きを進めていく事になります。
ですから、いかに業者選びが重要か!という事になりますね。
良い再スタートを切るためにも、相談先の選択を間違えないようにしましょう。