このエントリーをはてなブックマークに追加  

住宅ローンと離婚ー不動産名義編

不動産の名義が夫(妻)、相手方に変更できるの?

 

離婚の際に問題になるのが不動産の名義です。

 

今お住まいの家は誰の所有名義になっていますか?

 

「夫単独」または「妻単独」?

 

それとも「夫と妻の共有」となっていますか?

 

離婚する場合、マンション住まいなどでよくあるケースが夫が家を出て、妻(子供)がそのまま住み続けるというパターンです。

 

 

この場合、マンションや家(不動産)の所有名義が「妻の単独所有」になっていれば、何ら問題はありません。
しかし、夫の単独所有や夫婦の共有名義になっていた場合、問題となることがあります。

 

それは住宅を購入する際の借り入れを組んでそのローンが残っている場合です。
因みに住宅ローンがない場合は、不動産を妻の単独名義とすることは特に問題ありません。

 

しかし、住宅を購入する際の借り入れが残っている場合には、銀行との問題があります。
住宅ローンを組んだ際には銀行はその不動産に抵当権を設定しています。
法律上では、抵当権が設定されたままでも所有権の移転は問題ないのですが、現実的には難しくなるのです。

 

というのも、住宅ローンを借りる際には銀行と契約者との間で「金銭消費貸借契約」が結ばれています。
そしてその契約書には「住宅を購入する際の借り入れの対象となる不動産の所有者名義を変更する場合は、事前に銀行の承諾を得なくてはならない」などと記載されているからです。

 

この「銀行の承諾」が問題となります。
なぜなら基本的に銀行は、住宅を購入する際の借り入れが残っている状況での所有者名義の変更には応じてくれないからです。
つまり、離婚するからと言って、当然の事のように不動産名義を夫または妻に変更できるという事ではありません。

住宅ローンがある状態での所有権移転登記について

それぞれ個々によってケースが異なりますが、ここでは代表的なケースをお話ししておきます。

 

夫が住み続け、不動産名義も夫に変更する

通常一家の生計を立てているのは夫でしょう。
住宅を購入する際に、夫に収入があり夫単独の支払いでも可能であれば、住宅ローンは夫が契約者となっていることと思います。
この場合、不動産を夫婦の共有名義から夫への単独所有というのは、銀行は問題なく承諾してくれるでしょう。
また住宅ローンの契約でも、夫が契約者となって支払っているのであれば、夫である契約者が家に住み続けることは何ら問題にはなりません。

 

妻が住み続け、不動産名義を妻に変える

まず夫が住宅ローンの契約者となっていれば、夫が家を出るこのケースでは銀行との関係では契約違反となります。
この場合、住宅ローンを妻が借り換えるという方法があります。
妻が正社員として安定した収入があれば、借り換えも可能となるでしょう。
妻が住宅ローンを借り換えられれば、不動産の名義変更も可能となるでしょう。

 

しかし、妻がパート社員などで安定した収入がない場合は不可能に近いでしょう。
借り換えの際には収入面についての厳しい審査があります。
返済能力がないと判断されてしまうと借り換えはできません。
よって妻への名義変更も不可能と言えるでしょう。

 

なお、もう一つの方法としては住宅を購入する際の借り入れの支払いが全て完了した時点で不動産の所有権移転をすることです。
住宅を購入する際の借り入れが完済してから夫から妻に所有者を変えるわけですから、銀行には関係ありませんね。
ただし、この方法には注意が必要です。

 

実際には住宅を購入する際の借り入れの完済は数十年後となるケースが殆どです。
離婚してから数十年後、所有権移転の際には元夫との間でやりとりをしなくてはいけません。
また、数十年後のことなど予想もつきません。
急に元夫が約束を破り「不動産を譲渡しない」、なんてことも起こるかもしれません。

 

このようなトラブルに備えては、離婚の際に「公正証書」を作成するという対策が望ましいでしょう。

 

なお他にも個々のケースによって対策などが変わります。
まずは一度専門家にご相談することをお勧めします。

 

任意売却 専門家はこちら

離婚の際に銀行の借入れの名義を変更することはできるのか【任意売却の知恵袋】に関連するページをご紹介

不動産の財産分与計算
保証人をやめることはできるか
住宅ローン控除はどうなる
銀行へ連絡すべきか
不動産の税金について