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財産分与について

離婚の際には財産分与することになります。

 

ここでは不動産の財産分与について説明していきます。

 

まず、離婚するにあたりどうするかを考えなくてはいけません。

 

・離婚後の不動産名義はどうするか?

 

・離婚後の住宅を購入する際の借り入れをどうするか?

 

なお、財産分与と言っても、預貯金などのプラスの財産だけではありません。

 

住宅ローンなどは2人が居住するためにした債務ですから、ローン債務が残る場合にはマイナス財産として分与の対象となります。

 

なお、どちらかが婚姻前から所有していた不動産だったり、婚姻中に贈与を受けた、相続した財産である場合には対象外となります。

 

住宅を購入する際の借り入れが残っている場合の財産分与の方法としては、@売却して清算するかAどちらかの単独所有にして所有者が残りのローンを引き受け清算する事が考えられます。

 

@売却する場合

 

 

売却価格よりローン残高のほうが上回った場合、その残った債務が財産分与の対象となり、2人で分けて負担することになります。

 

逆に売却価格のほうが上回った場合、その利益分が財産分与の対象となります。

 

A不動産の単独所有にし、住宅を購入する際の借り入れ債務を引き受ける場合

 

具体的な例をあげて説明します。

 

例)
夫と妻で4000万のマンションをローン組んで購入したとします。
住宅ローンの契約者は夫とします。

 

この4000万は夫婦の共有財産となります。
そして、離婚時のマンションの時価が3000万円、ローン残高が2000万円だったとします。

 

単純にこの場合、マンションの持ち分は3000万円の半分の1500万円ずつとなります。
また、残ローンの負担分は夫と妻ともに1000万の2分の1で500万円ずつとなります。

 

この不動産を妻が取得してローンを支払うとなった場合には?
妻は夫からその持分1500万円を買い取ることになります。

 

夫は自分のローン負担分として500万円を妻に支払うことになります。
つまり、妻は夫に対して1000万円で買い取って、単独所有にすることになります。
そして残りのローンを妻が返済していくことになります。

 

しかし、実際には債務者(契約者)の変更には銀行の承諾が必要であり、妻に安定した収入がない場合には認めてくれません。
専門家や銀行に相談しながら行う必要があるでしょう。

渡す側には税金がかかるの?

不動産の税金の問題にも注意が必要です。

 

不動産を財産分与する場合、渡す側には譲渡所得税が発生します。

 

この不動産の税金は、

 

@現在の不動産価格(財産分与のときの不動産の時価)とA不動産購入価格(不動産取得時の時価(建物は減価償却後の価額)との差額で計算されます。

 

Aよりも@のほうが値上がりしていれば、渡す側はその差額を譲渡所得税として支払います。

 

なお、購入価格よりも財産分与時の不動産時価が下がっている場合には、譲渡益は赤字となり非課税となります。

 

このように譲渡益によって課税か非課税かとなるのですが、譲渡益がある場合でも非課税となることがあります。

 

それは財産分与をいつするか!によって変わります。

 

 

財産分与が離婚前なのか離婚後なのか?これがとても重要です。

 

なぜなら、下記のような控除制度があるからです。

 

・居住用不動産であり、譲渡する相手が親族でない場合は、時価3000万円までの譲渡益が非課税

 

・婚姻期間20年以上の夫婦が居住用資産を贈与する場合は、贈与税に関して2000万円の配偶者控除有り

 

つまり、離婚成立後(離婚届け後)に所有権を移転した場合、譲渡益があったとしても3000万円までは非課税となるわけです。

 

また、結婚してから20年以上であれば、離婚成立前に所有権を移転すれば、非課税となることもあるので注意しましょう。

 

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貰う側には税金がかかるの?

通常の財産分与として不動産を受け取った場合、贈与税や不動産取得税が問題となります

離婚に際しては、贈与税については通常は課税されません。

 

しかし、様々な事情を考慮して分与財産が多すぎる場合(偽装離婚での資産隠しなど)や離婚が課税逃れの為などのような場合には課税の対象となります。

 

また、離婚に伴う不動産取得税においても通常は課税されません。

 

そもそも夫名義の不動産を妻へと名義変更しても、実質的には妻の持分を確認したにすぎません。

 

つまり、財産が移転したとみなされず、所得税はかからないのです。

 

なお、慰謝料や生活保護のためなどを原因として不動産を渡した場合には、不動産取得税が課税されます。

 

また、不動産を取得した側は法務局に登記する必要があり、その際には税金がかかります。

 

これは登録免許税といい、固定資産税評価額の2%の登録免許税がかかります。

 

不動産をもらう側には不動産取得税や登録免許税が必要となる場合がありますが、これらは離婚の際の話し合いによって分与した側が支払うなどとすることもできます。

離婚後に不動産の財産分与した時の税金について【任意売却の知恵袋】に関連するページをご紹介

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