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住宅ローンが残っているのか?いないのか?

離婚の際には財産分与が伴います。

 

財産と言っても預貯金等の金銭ならば分割したりして分けることもできますが、不動産はどうでしょう?

 

 

家やマンション、土地などの不動産を半分に分けることは実際には難しいですね。

 

そこで、ここでは離婚の際の不動産の財産分与についてのお話をしていきます。
また、実際にどのような計算で財産分与がされるのか?をみていきます。

 

まず、一番に考えてもらいたいのは住宅を購入する際の借り入れが残っているのか?

 

いないのか?

 

それぞれの場合で具体的に見ていきましょう。

 

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<住宅ローンが残っていない場合>

 

不動産を売却する場合

 

不動産を売却すれば、お金という形に変えて分けることが可能となります。
そして売却金は夫婦の寄与度に応じて分配されます。

 

え?寄与度って何?と思われた方もいるでしょう。
後でも出てくるのでここで寄与度について説明しておきます。

 

これは財産分割する際の算定基準ともなります。
共有財産を夫と妻でどういった割合で分割するか?
これが問題になりますが、その際の基準として寄与度が関係してきます。

 

近年では少し変化してきましたが、日本の夫婦の傾向としては夫が外で働き、妻が家を守るという夫婦が多くいます。
こういった夫婦の場合、経済的なことだけを考えると妻は直接貢献しているわけではありませんね。
このような場合、女性側の貢献度(寄与度)が低いと判断されます。
つまり、寄与度とはどの程度貢献したのか?を表す数値となります。

 

この寄与度を基準として、具体的な分配例をあげてみます。
例えば不動産を売って、売却額が2000万円だったとします。
これを寄与度が50%ずつの半々だとすれば、半分にして夫と妻がそれぞれ1000万円ずつ取得することになります。

 

しかし、寄与度が夫60%で妻が40%であれば、夫1200万円、妻800万円となります。
これが不動産を売却した場合の財産分与の方法になります。

 

不動産を売却しない場合

 

夫または妻のどちらかが不動産を取得した場合。
不動産を取得した方は、相手方には寄与度に基づいて金銭を支払う事になります。
・売却した場合の価格2000万円、寄与度を夫6妻4とした場合
不動産は夫が取得して夫名義にした場合、夫は妻に対して2000万円の40%である800万円を現金で支払うことになります。
なお、この場合の不動産価格は、不動産鑑定士にきちんと依頼して査定してもらいましょう。

<住宅ローンが残っている場合>

若い夫婦や結婚して数年で離婚した場合に多いのが、住宅ローンの支払いが残っているケースです。
その場合の不動産の財産分与の方法をみていきます。

 

不動産を売却する場合

 

売却金を住宅ローンに充てて、残りの住宅ローン債務を分配します。
例えば残りの住宅ローンが3000万円あり、不動産が2000万円で売却できた場合。

 

残りのローン1000万円を寄与度をもとに分配するケース

寄与度が50%ずつであるなら、ローン残額の半分500万円をそれぞれが負担する形になります。

 

妻に経済力がなく支払えないケース

残った債務については夫が負担する。
また妻の経済力に応じて残った1000万円を分担(負担)するということもあります。
例えば夫が7割の700万円、妻が3割の300万円を負担するなども考えられます。

 

夫または妻が不動産を取得して残りのローンも負担するケース

夫が不動産を取得して残りのローンを支払う場合で、寄与度が50%ずつの場合。
このような場合には、不動産の現在価値(2000万円)から残りのローン債務を引いた金額が相手方への分配となります。
つまり、2000万円(不動産価値)−1000万円(残りのローン)=1000万円
この1000万円を寄与度50%で分けるので、妻は不動産を取得した夫から500万円の現金の支払い(財産分与)を受けることになります。

 

夫または妻が不動産に住み続け、他方が残りのローンを負担するケース

子供のために妻と子が住み続け、夫が支払うというようなケースも多くあります。
この場合、財産分与なく無償で妻子が住み続けるという方法が一つ。
また、妻は夫に家賃を支払うなどして住み続けるという方法も一つです。

 

ただし、この場合には夫が残りのローンの支払いをしなくなったときの事を考えておきましょう。
離婚後、夫が急に住宅ローン債務の支払いを怠るということも多くありますので、注意が必要です。

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