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債権回収

“けいばい”“きょうばい”とも言いますが、不動産の売却手段の一つです。

 

住宅ローンを組む際に、お金を貸す銀行などの債権者は返済ができない場合の担保として抵当権を土地や建物につけています。

 

抵当権とは、例えばAがBから2000万円を借りるとします。

 

しかし、BにしてみたらAが必ず2000万円を返してくれるかどうかの保証はありません。

 

赤の他人がただで何の保証もなく貸してくれるなんて事はありません。

 

そこで、Aはお金を借りるかわりに自分の不動産(家など)に抵当権を設定してBから2000万円を借りることになります。

 

すると、もしAが2000万円を返済しなかった場合にはBが抵当権を実行することができます。

 

つまり、BはAの不動産を売るなどして自由に換価(現金化)できるわけです。

 

この換価する手段として“競売”という売却手段が取られます。

 

 

この競売の結果、Aの不動産が欲しいという(Cという)買い手が現れて、CがBに売却代金を支払えばAの不動産はCの所有物となります。

 

Bは競売によってAに貸したお金をCから取り返すことができることになりますね。

 

Aがいくら嫌だと言っても、返済が出来ない以上それを拒否することができないのです。

 

これが抵当権をつける意味となります。

 

つまり、債権者は返済の見込みや返済の能力がなくなった場合には、この抵当権を行使して裁判所に競売を申し立てることになります。

 

頼りになる専門家一覧

裁判所による競売の手続き

裁判所は債権者による競売申立てがされると、その不動産を競売物件として、価格をつけて売却を実施します。

 

因みに、競売物件の価格については、裁判所に委嘱された不動産鑑定士によって現況調査が行われて評価され、価格が決まります。

 

この評価額は最低売却価格となり、市場価格よりも7割程度低く設定されるのが一般的です。

 

競売物件の最低売却価格が市場価格よりも低く設定される理由としては、「リスク」があるからだと思われます。

 

現実に競売物件は利権関係が複雑な物件や占有者がいる物件などが多く、通常の不動産売買にはない面倒が含まれる場合があります。

 

また、競売においては販売価格が低く、売却価格も下がりますから任意売却では認められる可能性が高い引越しの費用等の交渉も一切出来ません。

 

では手続きの流れに戻りますが、申立てがされたら債務者にも競売開始決定という通知が送られます。

 

これによって自分の不動産が競売にかけられたと認識することになります。

 

そして調査が行われて売却基準価額が決定されると、期間入札・特別売却等によって売却が実施されます。

 

期間入札とは、入札期間(東京地裁では原則8日間)内に買受希望者が現れて申し出(保証金を提供)をして、開札期日に開札して最高価格の申し出をした買受希望者が落札をするという手続きです。

 

なお、期間入札で買い受けの申し出がなかった場合には、特別売却という方法が取られます。

 

これは通常先着順で買受人を決定するという手続きです。

 

売却後、買受人は保証金を除く残代金と登録免許税を納付します。

 

すると、裁判所は差押え、抵当権等の登記の抹消、所有権移転登記の嘱託を行います。

 

その後、関係人を呼び出して、売却代金の配当を行い競売手続きは終了となります。

 

最後に注意点を1つ。

 

競売による売却では残りの住宅を購入する際の借り入れの全額が返済できなかった場合…

 

残った債務の支払いについては、競売後ももちろん返済の義務は継続します。