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2つの売却方法の違い

住宅ローンが払えない状態で、インターネットで解決方法を探していると「任意売却」をすべきだというホームページが沢山出てきます。

 

一方では債権者である保証協会や金融機関からは「競売」にするという書類が送られてきます。

 

実際にご自分の場合は、どちらを選択すべきなのか迷われている方が多いと思います。

 

このページでは実際に2つの売却方法の違いを説明して、具体的にどのような人が任意売却を選択するべきなのか?どのような人が競売を選択するべきなのかを解説していきたいと思います。

 

まず任意売却と競売の違いを説明しますので、メリットやデメリット、異なる点をよく理解して下さい。

 

任意売却と競売の違い一覧

 

任意売却

競売

売却価格

一般的な市場価格が基本

一般的な市場価格の3〜7割程度

自宅からの退去日

事前に協議が必要

落札後交渉の余地はあるが

裁判所からの強制執行もある

売却までに掛かる期間

3ヵ月〜半年

半年〜2,3年

売却後に残る債務

少ない

多い

引越代

捻出可能

捻出不可能

売却にかかる費用

売却代金から捻出

基本的にない

2つの売却方法の注意点について

上記の表が大きな違いとなりますが、分かりづらい点や注意点について補足します。

 

・売却価格

 

全国的にみるとほとんどの場合、任意での売却のほうが2、3割高く売れる傾向があります。
しかし、都心のごく一部では競売物件のほうが高く取引される事が稀にありますので注意が必要です。

 

任意売却の場合は短期間のうちに買い手を見つける必要がるため、一般の流通価格よりも1割程度下げて販売することが多いです。
それでも一般の不動産流通市場で販売するため、競売よりも高く売れる可能性があるということです。

 

現在の自宅の価格を査定してもらっていないのであれば、すぐに複数の見積をとることをおすすめします。
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【イエウール】不動産一括査定

 

 

・売却後予想される債務について

 

一般的には競売の場合、市場価格よりも低い金額での売却が予想されます。

 

仮に2000万円のローン残高があった場合を考えますが、市場価格なら1000万円で売れたところ競売では600万円でしか売れない場合も出てきます。

 

そうなると、競売の場合には残りの債務として1400万円も残ります。

 

当然どちらの場合も、この残債務については支払う義務があります。

 

また、競売後の残債務については一括返済を迫られる可能性があります。

 

 

引っ越し代等について

 

引っ越し代等というのは、任意売却をした際に債権者である保証協会や金融機関の合意があったうえで捻出できる可能性があるものです。

 

また、その引っ越し代の相場としては10万円から30万円というのが一般的です。

 

競売の場合は、この引っ越し代金の交渉の余地はありません。

 

しかし、任意売却を選択した場合よりも、ローンや家賃を払わずに自宅に住み続けられる期間が長いため、引越し代金以上の現金を残すことができる可能性も十分にあります。

 

ですので、引越し代についてはどちらも同じと考えて良いかと思います。

任意売却と競売のどちらを選んだほうが得なのかを考える

自分の場合は、このままの流れで競売で売れるまで居座り続けるのが良いのか、それとも任意売却で少しでも高く売却する努力をしたら良いのか、悩まれている方もいると思います。

 

この場合、競売を選ぶべき人からご紹介したほうがわかりやすいですね。

 

それ以外の人は任意売却を選んだほうが得ということになります。

 

任意売却 専門家はこちら

 

競売によって売却した方が良い方というのは、すでに弁護士と相談をして自己破産をする予定でいる人で、家族がすでに自宅にはおらずに、近所の噂などは関係ない状態である人です。

 

自己破産が前提なら自分の手間をかけることなく競売で処分してもらった方が楽ではあります。

 

債権者や不動産業者、購入希望者との煩わしいやり取りがありません。

 

ただ、家族が住んでいる状態ならば、家族の精神的な負担を配慮する必要がります。

 

ご近所に住宅ローンが払えずに自宅を手放すことが知れ渡ってしまうことになり、不動産会社が自宅の周りをうろうろするなど住みづらい環境になります。

 

 

 

上記に当てはまらない方は、任意売却をしたほうが得と言えるでしょう。

 

任意売却の場合は、周りから見て普通の「家を売って引越し」と何らかわりはありませんので、転勤などを理由にしてごまかすことができます。

 

また、家を売って住宅ローンの残債をできるだけ減らす努力をして、債権者と合意した上で処分することによって、自分で最悪の状態を解決したという自身にもつながり、その後の再出発にプラスになったという方はたくさんいらっしゃいます。

 

このような事情も踏まえて、自分にはどちらの方がメリットが高いのかを考えて、競売か任意売却を選ぶ必要があります。

 

実際には任意売却のほうが得という方のほうが多いのは確かです。

 

 

専門家に自分の場合はどうなのかを電話で聞いてみるのも良いと思います。