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借り換え時には諸費用を用意するべきか?

借り換え時にはある程度の準備金を用意しよう!

 

住宅を購入する際のの借り換えには諸費用がかかります。

 

そこで、どんな諸費用がかかるのか?いくら必要なのか?
また、準備金がないと借り換えはできないのか?
準備金を用意した場合としない場合ではどうなるのか?

 

これらの事を説明していきたいと思います。
まず最初にどのような費用がかかるのかを見ていきましょう。

「借り換えの際にかかる費用」

・事務手数料
借り換えの際の手続きの費用です。
一律いくらと設定されている金融機関や融資額の○%と設定されている金融機関があります。
融資額の○%という場合には、融資額が多いほど事務手数料も多くかかります。
事務手数料の負担は、借り換えが必要かどうかの判断にも影響します。
借り換えしたものの、事務手数料の負担が大きく結果的に損をすることもあります。
事前にきちんとチェックしておきましょう。

 

・契約書の貼付印紙代
これは契約の際に契約書に貼る印紙のことです。
この印紙代の金額については、どの金融機関も国の定めに従って扱います。
(国税庁、印紙税、請負に関する契約書参照)
500万円を超え1000万円以下のもの:1万円
1000万円を超え5000万円以下のもの:2万円
5000万円を超え1億円以下のもの:6万円

 

・抵当権設定費用
借り換え先では(新しい金融機関)、新たに抵当権を設定します。
その際にかかるのが登録免許税です。
これは租税特別措置法で定められております。
抵当権設定登記をする際の登録免許税は借入金の0.4%であり、一定の条件に該当した場合には軽減措置があり借入額の0.1%となります。
例えば、住宅ローンとして4000万円を借りたとしたら、16万円となります。
軽減措置が適用された場合、住宅ローンとして4000万円を借りたら4万円となります。
詳しくは国税庁の登録免許税の税額表を参考にして下さい。

 

・保証料
金融機関は保証人として保障会社を設定するのが一般的です。
これは、契約者が支払いをしなかった場合に、かわりに保証会社に残債務を返済してもらうためです。
そして保証会社を保証人とするためにかかるのが保証料となります。
この保証料は金融機関によって異なりますが、借入額や返済期間などが基準とされて算出されます。
数十万円と高額になりますので負担は大きくなります。
ただし、金融機関の中にはこの保証料を無料に設定しているところもあるのでチェックしましょう。

 

・繰り上げ決済手数料
借り換えとは当初の金融機関の住宅ローンを完済し、他の金融機関に乗り換えることです。
つまり、当初の金融機関の住宅ローンの残債務を一括で返済しなくてはいけません。
この一括返済の際にかかるのが繰り上げ決済手数料です。
目安としては1万5000円から3万円くらいとなります。

 

・抵当権抹消費用
当初の金融機関は借り換え(繰り上げ決済)によって債権がなくなることになります。
そこで、ローン契約時に設定した抵当権を外すことになります(抵当権抹消登記)。
その際にかかるのが抵当権抹消費用(登録免許税)であり、不動産1物件につき1000円となります。

 

・司法書士報酬
金融機関が抵当権設定登記や抵当権抹消登記をする際には、司法書士にお願いするのが一般的です。
その際にかかるのが司法書士報酬です。
目安としては約2万円から8万円程度です(抵当権抹消+抵当権設定)。


諸費用は準備したほうが良いのか?ローンに含むほうがいいのか?

どのような諸費用がかかるのかを説明してきましたが、これらを合計すると数十万円は必要となりますね。
1000万円を10年で借り変えた場合でも約20万円くらいはかかるでしょう。
もちろん、この諸費用を準備しないで借り換えをすることも可能です。
借り換えの際に借入金に諸費用分も上乗せして借り入れる方法もあるからです。

 

ただし、準備が可能なら準備しておいたほうがいいでしょう。
というのも、借入金に含めれば残高は上がり、その分の利息が発生するからです。
住宅ローンには年○%というように、利息が付きものです。
諸費用の負担が大きいほど、利息も大きく付いてきます。
結果的に少しでも得をしようとして行った借り換えが、逆に損をしてしまう結果となった。
これでは意味がありませんね。

 

なお、借り換えの際に大きな負担となる保証料が無料などの金融機関もあります。
諸費用を準備できない場合には、保証料無料の金融機関を選択するのも一つでしょう。

 

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