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売出価格は業者の交渉力の見せどころ!

任意売却による売出価格は、まず対象となる不動産の価格を査定してから、残りの住宅ローン(残債務)と比較して検討します。

 

何と言っても抵当権が設定されているのでその債権者の合意を得られないといけません。

 

ですから、債権者の意向なども考慮する必要があり、不動産の売り主であるあなたと債権者(抵当権者)との間で売買価格について折り合いを付けます。

 

実際には、代理人として専任した業者と債権者での交渉ということになりますが、業者は債権者の合意を得られるように売却価格を検討して売り出して、購入希望者を見つけます。

 

 

それを元に債権者(抵当権者)への返済配当計画書を作成して交渉をしていくことになります。

 

また、この返済配当計画書には債権者への配当額以外にも必要経費として業者への仲介手数料や抵当権抹消手続きのための司法書士費用、マンションの管理費・修繕費の滞納分・売り主の引越し費用等が含まれます。

 

よって、売却価格から必要経費を差し引いた残金を抵当権の順位に基づいて配当計画書を作成します。

 

因みに、債権者が第一抵当権者・第二抵当権者・第三抵当権者というように複数いる場合にはより交渉力が必要となります。

 

 

更に固定資産税や住民税、国民保険料などの税金を滞納していて差し押さえがされていれば、お客様も一緒に自治体に出向く必要がある場合もあり、これもまた労力と交渉力が必要となります。

 

また、先ほど必要経費として引っ越し代を含めましたが、これは売り主であるあなたが新しい転居先に引っ越す費用のことで、必ずしも必要経費として認められるとは限りません。

 

やはり引っ越すには最低でも数万円、家具が多ければ数十万円、加えて転居先の敷金・家賃・仲介手数料などもかかり、その負担は大きいものですから、出来る限り努力してもらい売却価格から捻出したいところでしょう。

 

しかし、差し押さえや抵当権者のすべての合意を得られなければこの引っ越し代も含めて、任意売却は成立しませんので、まさに業者の腕の見せ所となりますね。

 

頼りになる専門家一覧

交渉のやりとりと期間

任意売却では売却代金によって全ての残りの住宅を購入する際の借り入れ(残債務)が返済できるという事はあまりありません。

 

例えば、1800万円の残りのローンがあっても、実際には900万円でしか売れない物件であれば、900万円で納得してもらうしかないのです。

 

つまり、債権者にしてみれば、まだ900万円もの残りのローンがあるのに、抵当権を抹消しなくてはいけないのです。

 

特に任意売却における配当は優先順位があり、第一抵当権者以外はハンコ代と呼ばれる抵当権抹消承諾料とか解除料と言えば少し分かりやすいかもしれませんが、抵当権者が1人(社)ではない場合、後順位(第2順位以降)の抵当権者にはわずかな配当金しか回せません。

 

これは、第2順位が30万円または残元金の1割のいずれかの低い額、第3順位は20万円または残元金の1割のいずれかの低い額、第4順位以下は10万円または残元金の1割のいずれかの低い額というのが暗黙のルールとなっており、いくら数百万円の債権を持っていようが、このハンコ代をもって抵当権を外す合意をしなければいけませんから、納得してもらえるまでの交渉には苦労するところです。

 

しかし、任意売却ではなく競売となれば更に売却価格は下がるのが一般的ですから、「競売よりは多く回収できるので…」「出来る限り高く売ります」などの粘りと交渉次第で合意を得られる事になりますが、ハンコ代しか回収できない債権者は渋々合意をしてくれるという状況でしょう。

 

ただやはり、任意売却において一番の山場はこの「配当」であって、合意を得られるかどうか!ですから、現場での経験と知識がないと失敗してしまうでしょう。

 

また、このような交渉があるわけですから、任意売却は普通の不動産売買よりも契約に至るまでには時間がかかる場合があります。

 

合意を得るだけでも債権者(抵当権者)の数が多ければそれだけ時間はかかり、数週間から長いと数カ月近くの時間を要することになります。