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小難しい契約書と書類

任意売却では必要となる書類がかなりあり、素人では理解するのは難しく説明だけされてよく分からないという事態に陥ります。

 

そもそも契約書や書類というものは、難しい言い回しや専門用語で明記されていることが多く、見て理解するのが面倒なものばかりです。

 

 

そこで、どんな契約書や書類が必要なのか、任意売却の流れの順に説明していきます。

 

詳細な内容まで理解が必要です!とは言いませんが、契約書や書類の意味くらいは把握しておくとトラブルにはならないでしょう。

 

これを参考にその業者が手抜きなくきちんと契約や書類の整備をして、任意売却を取り扱い、進めているかどうかを判断して下さい。

 

一人で悩んでいるならまずは相談【一覧はこちら】

 

@業者を決定した際

 

一番始めに交わす書類があなたの不動産を業者が売るために必要な専任契約書であり、「専任媒介契約書」となります。

 

これは代理人契約みたいなもので、これからの窓口は業者になるという意味の契約書になりますので、債権者に対しても専任媒介契約書の写しを提出する事になります。

 

なお、その際に債権者によっては「任意売却申出書」などの指定の書類を提出するように指示されますが、専任した業者によって処理してくれます。

 

A売り出す物件を査定した際

 

通常の不動産売買と同様に任意売却する際には、いくらで物件が売れるかを査定します。

 

その際に作る書類が「査定書」です。

 

査定に関しては、土地の面積や建物の使用状況、間取、方位、景色などの要素を踏まえて査定されますが、高いだけがいいとは限らず買い手がつかないと意味はありませんし、債権者との調整が図れる査定が必要です。

 

B査定後に売出価格を決めた際

 

査定をもとに実際の売出価格を決めることになりますが、その際には債権者の確認を取る必要があり、「売出価格確認書」や「返済配当計画書」という売買価格及び抵当権者達へいくら配当となるのかの計画書を作成します。

 

これをもって業者は抵当権者との交渉をして、折り合いをつけ合意に至ります。

 

また、返済配当計画書には売却金額と配当以外にも控除経費として仲介手数料・司法書士費用・引越し費用等を明記します。

 

このような重要な書類となりますので、任意売却業者の査定と売却価格の決定は簡単なものではなく、市場価格を基準に安過ぎず高過ぎずと調整して決定するわけです。

 

C販売開始後、購入申し込みがあった際

 

売出価格を決めたら販売となりますが、購入希望者が出てくれば「購入申込書」または「買付証明書」という書類を作成してもらい、債権者にも提出します。

売買契約後の書類は難しい言葉のオンパレード

ここからが更に難しい内容や題名の書類になりますが、意味さえ理解できれば問題ありませんし、実際に作成するのは業者や債権者ですから、書類のやりとりをもとに今何が行われているのか?くらいは理解しておきましょう。

 

@売買契約の締結

 

物件の売り主と抵当権者、購入希望者との間で条件が折り合えば契約となり、「不動産売買契約書」を作成します。

 

なお、任意売却においては通常の不動産売買契約書とは違う点がありますので説明しておきますが、基本的に経験ある業者さんが作成するので問題なくお任せというスタンスで良いでしょう。

 

しかし、万が一の事もありますから、ここであげるいくつかの項目についてはチェックしておきましょう。

 

担保権抹消(抵当権・根抵当権の抹消)・差押えの抹消について、必ず白紙解約条項を入れる
任意売却の場合、住宅を購入する際の借り入れが支払えない状況によって売却に至るケースとなるので、売主は別の様々な債務を抱えている可能性があります。
抵当権者である金融機関以外にも不動産売買契約後に税金等も滞納していて差押え登記となる場合もあり、権利が抹消できず契約に至らないことなども…。
そこで白紙解約条項が重要となります。

 

「売主の瑕疵担保責任」という免責条項について
不動産取引では契約と決済という手続きがあり、決済が終了すれば基本的には不動産取引は完結します。しかし、売主の瑕疵担保責任というのだけは決済後にも残ります。

 

これは売買した不動産に隠れた瑕疵(外からは分からない欠陥)があった場合に、売り主が責任を負う事をいい、隠れた瑕疵があった場合は、買主は売主に対して売買契約の解除や損害賠償請求をすることができるものです。これに該当する例としては、構造部分の欠陥や雨漏り等になります。

 

そこで、この瑕疵担保責任について免責してもらう条項を、買主にも了解を得て付けておくと安心でしょう。でないと、もし隠れた瑕疵があった場合、返済資力のない売主は責任を果たせませんし、買主にも迷惑となります。

 

「現況有姿売買」「公簿売買(境界明示・確定測量免責)」等
「現況有志売買」とは契約時の状況のまま引き渡すこと、「公募売買」とは登記簿に記載されている表示面積により売買代金を確定して、その後も金額を変更しない方式の事である。

 

このような規定が含まれている売買契約書もありますが、なるべく売主には負担にならないような契約内容にしてもらうため、このような規定があった場合には免責にしてもらいましょう。

 

差押えおよび抵当権抹消不能による解除特約
決済日当日になって債権者に拒絶されてしまったら完了しませんから、特約をつけておくといいでしょう。

 

「瑕疵担保責任」「付帯設備の修復義務」について
もしこのような条項がなく免責にしてないのであれば、特約として「瑕疵担保責任免責及び付帯設備の修復義務免除」をつけておきましょう。

 

A決済 (抵当権抹消&所有権移転)

 

決済当日には全ての債権者や司法書士などが集まり、競売が申立てられている場合には「競売申立ての取下げ書」や、抵当権を外すために必要な債権者が作成する「抵当権抹消登記申請書」、売主から買主へと所有権が移転するための「所有権移転登記申請書」、不動産契約の際の「不動産売買契約書の写し」などを債権者に手渡したりと、全ての書類の手続きを行い、確認してもらいます。

 

また、引っ越し代金が売却価格から捻出出来た場合には、その費用も決済時にチェックされるので領収書などは保管しておきましょう。