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「連帯保証」 「連帯債務」 「ペアローン」の違いに注意

住宅を購入する際の借り入れを組む場合

 

夫と婦の両方に収入があれば収入を合算して借入金額を多くするということもできます。
近年ではこのように夫婦で住宅ローンを組む人も増えていますが、控除を考えた時には注意が必要です。

 

具体的には、夫婦の収入を合算して住宅を購入する際の借り入れ方法には、「連帯保証」、「連帯債務」、「ペアローン」という3つの借入方法があります。
まずはそれぞれの仕組みを見ていきましょう。

 

@連帯保証

 

これは夫婦のどちらかが主債務者なり、もう一方が連帯保証人となる方法です。
主債務者だけでなく連帯保証人であっても、両者は債務を同等に負担するのですが、金融機関は主債務者が返済しない場合に連帯保証人に対して請求します。

 

A連帯債務

 

夫婦の両方が住宅を購入する際の借り入れの借主となり、借入金残高の全額に対して、債務を負担することになります。
金融機関は夫婦の両方に対して借入金残高の返済を請求できます。

 

Bペアローン(夫婦それぞれが単独債務)

 

夫婦がそれぞれ住宅を購入する際の借り入れを行う方法です。

 

つまり、個々に金融機関と契約をする=実質的には2つの住宅を購入する際の借り入れを借りることになります。
例えば3000万円借りるとした場合、夫名義で2000万円、妻名義で1000万円などというように借入額を分けて、契約もそれぞれが交わします。
この場合、夫と妻のそれぞれの契約において、お互いが連帯保証人となります。
(妻名義の住宅ローン契約には夫が連帯保証人、夫名義の住宅ローン契約には妻が連帯保証人)

3つの方法は契約の内容は異なる

この3つの方法ですが、一見、収入を合算するという意味では同じようにも思えますが、このように契約の内容は異なります。

 

また、住宅ローン控除を受けるうえでも違いが出てきます。

 

「連帯債務」や「ペアローン」の場合、夫婦の両者が住宅ローン控除を受けることも可能です。
しかし、同じ収入合算の方法と言えども、「連帯保証」に関しては連帯保証人の住宅ローン控除は受けられません。
つまり、妻が連帯保証人の場合、妻に収入があって所得税を支払っていても住宅ローン控除は申告出来ない事になります。

 

そこで、注意が必要なのが登記上の持ち分です!

 

連帯保証の場合に登記上の持ち分が夫だけとなっていれば問題ありません。
しかし、仮に夫婦ともに1/2ずつなどとなっていた場合はどうでしょう?
住宅ローン減税を計算するうえでポイントとなるのが「持ち分」です!

 

連帯保証の場合には、主債務者である夫にしか減税は適用できませんね。
つまり、夫は1/2の持ち分についてしか減税を申告することができないのです。

 

例)3000万円の住宅を購入する際の借り入れ、夫が主債務者、妻が連帯保証人、持ち分は1/2ずつの場合
住宅ローン減税の対象額は借入額3000万円×夫の持ち分1/2=1500万円だけとなります。
これが夫だけの所有(持ち分100%)となっていた場合には、借り入れ額3000万円が対象額となります。

 

つまり、夫婦の収入を合算して住宅を購入する際の借り入れを利用する場合には、住宅ローン減税を考えたうえでの選択をしなくてはいけません。
また、登記上の持ち分についても慎重に決めておく必要があるでしょう。

 

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妻が産休や仕事を辞めてしまったらどうなるの?

「連帯債務」や「ペアローン」では、持ち分によって夫婦がそれぞれ住宅を購入する際の借り入れ控除を受けられます。
しかし、これにも注意が必要です。
ここでも問題になるのは登記上の持ち分です!
持ち分を半分ずつや夫婦で分けた場合についてみていきます。

 

夫婦が共働きしている間は特に問題はありません。
しかし、どちらかの収入が激減したというような場合です。
例えば出産などによる妻の産休もその一つです。
また、出産を機に退職してしまう事も挙げられます。

 

このような場合、本来利用できる住宅ローン控除の減税が受けられなくなる可能性があります。

 

例)平成24年に住宅を購入して居住を開始し、連帯債務で持ち分を1/2ずつにした場合
条件として住宅ローンの借入額の年末残高を2900万円だったとします。
翌年の確定申告によって、以下のような控除が受けられます。
夫と妻:2900万円×負担割合50%×控除率1%=控除額14万5000円
つまり、夫と妻、それぞれが14万5000円ずつ控除を受ける事ができます。

妻が退職した場合

しかし、妻が平成25年に退職した場合

 

夫:平成25年末の住宅ローン残高2800万円×負担割合50%×控除率1%=控除額夫は14万円の控除が受けられますが、妻は産休によって収入がストップすると、その期間は所得税を支払っていないことになります。

 

よって、当然所得税からの還付はなくなります。
つまり収入がない期間は控除ができなくなります。
ただし、産休後に職場に復帰した場合には、再び住宅ローン控除が受けられます。

 

しかし、妻が退職した場合、収入がなければ所得税の還付はなくなります。
住宅ローン控除は利用できません。
因みに今後妻が働く予定がないのであれば、妻の持ち分を夫へ移す(所有権移転)などの対策も必要かと思います。
この場合には再度登記の費用が必要になります。

 

あくまでも住宅ローン控除は住宅取得のための優遇税制です!
つまり、所得税や住民税がなければそもそも減税もありえません。

 

夫婦共働きで住宅ローンを組む際には、夫婦が共働きでなくなる、妻が子育てのために退職する場合などを考えておく必要があるでしょう。

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